Deux fondement juridiques permettent au client de mettre fin au contrat de construction avant la fin des travaux; la résiliation sanction et la résiliation sans faute.

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Pour un contrat à prestation continue (par example un bail ou un contrat pour entretenir la pelouse toutes les semaines) on parle de résiliation, tandis qu'on parle de résolution pour un contrat a prestation unique (par exemple une vente). En matière de contrat de construction, bien qu'il s'agisse de prestation unique s'échelonnant sur une période de temps, le législateur et la jurisprudence utilisent le terme résiliation.  

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La résiliation sanction s'applique à tous les types de contrat. Elle résulte d'une insatisfaction d'une partie au contrat  qui prétend que l'autre partie est en défaut d'honorer ses obligations contractuelles. La possibilité de résilier le contrat tire sa source de l'article 1590 du CcQ qui se lit ainsi:

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1590 L’obligation confère au créancier le droit d’exiger qu’elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard.

Lorsque le débiteur, sans justification, n’exécute pas son obligation et qu’il est en demeure, le créancier peut, sans préjudice de son droit à l’exécution par équivalent de tout ou partie de l’obligation:

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1°   Forcer l’exécution en nature de l’obligation;

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2°   Obtenir, si l’obligation est contractuelle, la résolution ou la résiliation du contrat ou la réduction de sa propre obligation corrélative;

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3°   Prendre tout autre moyen que la loi prévoit pour la mise en oeuvre de son droit à l’exécution de l’obligation.

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Le premier alinéa de l'article ouvre la porte à une résolution pour trois raisons:

• Les travaux n'ont pas été réalisés entièrement

• Les travaux n'ont pas été réalisés correctement

• Les travaux sont en retard

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La résiliation du contrat n'est pas la seule option du client, il peut aussi opter pour une réduction de créance ou même forcer l'entrepreneur à exécuter ses travaux. Il peut de plus, si l'entrepreneur refuse de s'exécuter, faire corriger ou terminer les travaux par un autre entrepreneur et ce aux frais de l'entrepreneur fautif.

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Par contre, pour se prévaloir de ces droits, le client doit absolument mettre en demeure l'entrepreneur de remédier au défaut allégué et lui donner un délai raisonnable pour s'exécuter. La mise en demeure doit être signifiée par écrit. Il est important de consulter un professionnel avant de se prévaloir d'une résiliation sanction puisqu'à défaut de le faire correctement, le client pourrait se faire condamner aux dommages subis par l'entrepreneur, incluant ses pertes de profits.

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La résiliation sanction a l'avantage de permettre au client de faire terminer les travaux par un autre entrepreneur tout en se gardant la possibilité de réclamer au premier la différence de coût. Le client peut aussi obtenir, par injonction, une ordonnance du tribunal obligeant l'entrepreneur de terminer les travaux ce qui peut être utile lorsque les échéanciers sont trop serrés pour confier le mandat à un autre entrepreneur.

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La résiliation sans cause trouve son fondement de l'article 2125 du CcQ qui se lit ainsi:

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2125. Le client peut, unilatéralement, résilier le contrat, quoique la réalisation de l’ouvrage ou la prestation du service ait déjà été entreprise.

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Le client doit par contre s'assurer qu'il n'a pas renoncé à son droit de résiliation sans cause dans une des clauses de son contrat. En effet, sauf pour les contrats de consommation, le client peut renoncer conventionnellement à ce droit. Il faut donc bien comprendre les clauses d'un contrat type déjà préparé par l'entrepreneur lors de la conclusion du contrat et ne pas hésiter à consulter un professionnel pour se faire assister.

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De son coté l'entrepreneur n'a pas cette latitude. Lorsqu'il signe un contrat, il est obligé de l'exécuter correctement, en entier et dans les délais sauf en raison d'un motif sérieux. À noter qu'un manquement du client à un paiement progressif n'est pas considéré par la jurisprudence comme un motif sérieux justifiant la résiliation de son contrat ou l'arrêt des travaux.   L'entrepreneur peut aussi, par les termes du contrat, se garder la possibilité de résilier le contrat sans cause.

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2126. L’entrepreneur ou le prestataire de services ne peut résilier unilatéralement le contrat que pour un motif sérieux et, même alors, il ne peut le faire à contretemps; autrement, il est tenu de réparer le préjudice causé au client par cette résiliation.

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Bien sur, selon l'article 2129 le client doit payer à l'entrepreneur la portion des travaux exécutés, il doit de plus le compenser pour tout préjudice additionnel tel la location d'équipement, l'achat de matériaux, etc. A noter que la perte de profit n'est pas un préjudice additionnel. Le client est aussi en droit de réclamer la restitution des avances qu'il avait payés à l'entrepreneur qui excèdent la somme due.

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2129. Le client est tenu, lors de la résiliation du contrat, de payer à l’entrepreneur ou au prestataire de services, en proportion du prix convenu, les frais et dépenses actuelles, la valeur des travaux exécutés avant la fin du contrat ou avant la notification de la résiliation, ainsi que, le cas échéant, la valeur des biens fournis, lorsque ceux-ci peuvent lui être remis et qu’il peut les utiliser.

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L’entrepreneur ou le prestataire de services est tenu, pour sa part, de restituer les avances qu’il a reçues en excédent de ce qu’il a gagné.

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Dans l’un et l’autre cas, chacune des parties est aussi tenue de tout autre préjudice que l’autre partie a pu subir

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Par contre le client peut déduire un montant équivalent à la valeur des travaux correctifs et ce sans meme devoir mettre l'entrepreneur en demeure de corriger lui-même ses malfaçons. Cette possibilité diffère de la réclamation pour malfaçons apparentes lors de la réception de l'ouvrage, dans quel cas le client doit recevoir l'ouvrage avec réserve écrite, listant les correctifs à faire. Bien que la Cour d'appel du Québec ait déjà tranché ce débat, certains auteurs conseillent quand même de mettre l'entrepreneur en demeure et lui permettre de corriger ses malfaçons. Cette façon de faire aura l'avantage d'éviter une judiciarisation du litige advenant un désaccord sur la valeur des malfaçons.

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La détermination du montant dû calculé à partir du pourcentage des travaux terminée, du préjudice à l'entrepreneur et de la valeur des malfaçons est souvent la source de litige. Il faut normalement procéder par expertise pour déterminer la somme réellement due, et le tribunal devra trancher à défaut d'entente entre les parties.

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La résolution des contrats de construction ne se fait rarement sans pots cassés, les relations des cocontractants sont tendues. N'hésitez pas à nous demander conseil en cas de pareil conflit, il nous fera plaisir de vous assister.