Droit de la construction et immobilier 514-497-6177
Le vendeur ne peut induire l'acheteur en erreur par des omissions et de fausses affirmations. S'il le fait, il commet un dol lors de la conclusion de la vente.
1401 CcQ L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence.
1407 CcQ Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d’erreur provoquée par le dol,(…), il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou (…) une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu’il eût été justifié de réclamer.
VICES CACHÉS
Qu'est-ce qu'un vice caché
1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.
Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.
En résumé le vice doit :
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Être caché et non dévoilé (est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent)
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Exister au moment de la vente
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Être grave, c’est-à-dire :
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Rendre le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou
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Diminuer tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il l’avait connu.
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Le vendeur professionnel
1729. En cas de vente par un vendeur professionnel, l'existence d'un vice au moment de la vente est présumée, lorsque le mauvais fonctionnement du bien ou sa détérioration survient prématurément par rapport à des biens identiques ou de même espèce; cette présomption est repoussée si le défaut est dû à une mauvaise utilisation du bien par l'acheteur.
Vendeur professionnel? Tout individu ou tout entreprise qui tire régulièrement des revenus de la vente de biens (par opposition aux individus ou entreprises qui revendent parfois des biens dont ils ont fait usage ou dont ils sont devenus propriétaires en raison de leur qualité particulière (banque, succession, syndic de faillite, vente sous contrôle de justice etc.)
Recours à un expert
Recours à l’expert
L’inspecteur préachat n’est pas un expert, il est les yeux de l’acheteur diligent qui n'a pas les compétences pour conduire lui-même l'inspection visuelle. L'inspecteur peut recommender de recourir à un expert dans certaines circonstances.
Ce qu'en dit la jurisprudence:
… l’obligation de recourir à un expert, aujourd’hui, ne pourrait se justifier d’après nous que dans des circonstances bien particulières, lorsque l’examen initial fait par l’acheteur révèle un indice sérieux de vice potentiel que seul un expert peut identifier… REJB 2004-61005 (C.A.)
… la présence de signes annonciateurs d’un vice potentiel oblige l’expert à faire une inspection plus approfondie. S’il ne le fait pas et qu’un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n’était pas caché s’imposera.» EYB 2006-112111 (C.A.)
Clauses d'exonération
1733: Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel.
Le vendeur qui désir s'exonérer de la garantie légale de qualité doit s’assurer que l’acte de vente contient cette clause :
L’Immeuble est vendu tel quel, sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur.
Le vendeur peut aussi limiter la garantie dans le temps ou dans l’esapce. Par exemple :
L’immeuble est vendu avec garantie légale pour une durée de 2 ans.
L’immeuble est vendu avec garantie légale sauf pour les fondations qui sont aux risques et périls de l’acheteur
Article 1739 du CcQ, " l'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte ".
(La jurisprudence établit à un maximum de six mois le délai raisonnable pour dénoncer un vice caché en matière immobilière)
Le point de départ du délai est le moment où le vice est découvert ou lorsque des indices de la présence du vice apparaissent. S'il apparaît graduellement, c'est le moment où l'acheteur peut soupçonner la gravité du problème.
L'acheteur doit aussi mettre en demeure le vendeur avant d'effectuer les réparations. Le délai de prescription d’un recours en vices cachés est établi à 3 ans de la découverte du vice.
Délais et formalités
Le dol (déclaration mensongère)
La fiche descriptife et la déclaration du vendeur
La fiche descriptive et la déclaration du vendeur
• Le vendeur devrait divulguer tout ce qu’il connaît comme incidents, défauts ou imperfections et indices
• Par écrit ou avec enregistrement audio afin de facilité la mise en preuve
• Faire avec attention et remettre à l’acheteur une «déclaration du vendeur». Le courtier engage sa responsabilité s’il omet de vérifier les déclarations du vendeur.
• Dans la mise en marché, le courtier devrait éviter des affirmations telles : Entièrement rénové, refait à neuf, etc.
N'oubliez pas que le vice déclaré cesse donc d’être caché!
Les moyens de défense du vendeur
• Ce n’est pas un vice caché :
• Ce n’est pas un vice ; (n’affecte pas l’usage)
• Ce n’est pas grave ; (l’acheteur aurait acheté au même prix s’il en avait eu la connaissance)
• L’acheteur le savait ; (fiche descriptive)
• Le vice était apparent ; (Diligence, inspection)
• Il n’existait pas au moment de la vente
• Pourriture, Moisissure, Vermine
• Amortissement – dépréciation
• Dénonciation tardive